이집은 전 주인이 집터의 소유자에게 땅값조로 매년 쌀 5말씩을 냈었고, 제가 집을 산 뒤엔 7말씩을 내고 살아왔습니다. 그런데 땅주인이 저도 모르는 사이 다른 사람에게 토지를 팔아버렸고 새 주인은 저에게 첫해엔 종전과 같이 7말을 달라고 해서 올해 분조로 10만원을 입금시켜 줬습니다.
그런데 최근 난데없이 새토지 주인이 토지의 공시지가의 10%인 510만원을 땅값으로 입금하라는 내용의 내용증명이 날아왔습니다. 기가 막힐 노릇입니다. 어떻게 해야 하나요?
답 참으로 딱한 상황에 처하게 되신 것 같습니다. 선생님께서는 19년 전부터 현재 살고 계시는 집을 소유하기 위하여 집터의 토지에 대하여 토지소유자와 구두로 토지임대차계약을 체결한 상태로 임료를 지급하여 오신 상황입니다.
그리고 비록 최근에 토지소유자가 바뀌었지만 선생님은 토지소유자에게 첫해에 쌀 7말, 두 번째 해에는 금 10만원을 임료로 그대로 지급하였고 새로운 소유자는 이를 수령함으로써 선생님과 새로운 소유자와의 사이에서는 새로운 내용의 임대차계약이 묵시적으로 성립되었다고 보입니다.
그런데 현재 토지소유자가 갑자기 임료로 연 510만원을 지급하라고 청구하고 있는 바, 그 차임상승폭은 이전 해의 임료에 비해 무려 51배에 달하는 매우 높은 액수로 선생님의 부담이 예상치 않게 커진 상태입니다.
민법에 의하면 토지 등의 임대인은 임대물에 대한 조세부담의 증가 및 기타 경영사정의 변동으로 인하여 기존의 차임이 적당하지 않다고 판단된 경우에는 민법 제628조에 따라 임차인에게 차임증액청구를 할 수 있는 권리가 있습니다.
즉 일정한 사유가 있는 경우 임대인의 임차인에 대한 차임증액청구는 법률상 인정된 당연한 권리라 할 것입니다. 그러나 임차인의 입장에서는 임대인의 편의에 따른 과다한 차임증액 요구가 대부분 큰 부담으로 작용하기 마련입니다. 이러한 차임증액청구의 한계에 관하여 민법상 제한규정은 없으나 거래관념상 지나친 증액요구는 신의칙상 허용될 수 없다 할 것입니다.
따라서 귀하께서는 토지소유자에게 이전 해에 비하여 51배가 넘는 차임증액은 신의칙에 반하기 때문에 수용할 수 없다는 의사를 표시하여야 할 것이며, 만약 토지소유자가 이를 받아들이지 않을 경우 차임연체로 인한 계약해지를 방지하기 위하여 이전 차임을 토지소유자의 계좌로 지급하거나 공탁을 하여야 할 것입니다.
주의하실 점은 현재 토지소유자에게 지급하고 있는 임료가 인근 토지의 임료와 비교해 볼 때 지나치게 낮은 금액이라면, 향후 차임증액 협의과정에서 인근 토지의 임료와 비슷한 수준으로의 증액청구는 받아들이시는 것이 적절할 것으로 보입니다.
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