질문: 저는 건물의 임대인이고 임차인은 '(주)**식품'입니다.

그런데 "(주)**식품‘의 대표이사는 '을'이라는 여자이지만, 실제 대표는 을의 남편인 '갑'입니다. 그리고 '병'은 부사장입니다. 그래서, 위 임대차계약시, '(주)**식품'을 임차인으로 하여 임대차계약을 하면서, '갑, 을, 병,이 이 임차에 관해(임차인 의무에 관해) 연대책임을 지기로 특약‘을 하였습니다. 이후 위 (주)**식품은 상호를 바꾸었습니다.

그런데 임차인은, 들어온 후 2번만 임료를 내고 8달치나 계속해서 임료를 내지 않아, 보증금이 거의 다 공제되어 버린 상태입니다. 이에 제가 2달전쯤 임료연체를 이유로 계약해지통고 및 명도해 줄 것을 내용증명으로 보냈는데, 임차인은 밀린 차임을 준다준다하면서 시간만 끌고 돈도 안내고 나가지도 않고 속을 썩이고 있습니다. 그래서 명도청구 및 임료청구소를 내려고 합니다.

1) 위와같은 경우, 명도및 임료청구소를 낼때, 누구를 피고로 하여야 하나요? 처음의 상호인 "(주)**식품'을 피고로 하는지 아니면 바뀐 상호를 피고로 하는지요?.

2) 또한 위 명도 및 임료청구소를 낼때 (임료에대해 연대책임지기로한) 갑, 을 병도 같이 피고로 넣어도 되나요?

등기부상 대표이사를 상대로 소송해야

 
답변: 명도소송의 상대방은 임대차계약서상의 임차인입니다. 따라서 임차인이 법인의 경우에는 법인을 상대로 소송을 해야 합니다. 그런데, 귀하의 경우 명의상 대표와 실제 대표가 다르기 때문에 혼란을 겪고 계신 것 같습니다.

법인은 그 자체가 권리능력을 가지고 있기 때문에 대표자가 중요한 것이 아닙니다. 따라서 법인등기부등본을 떼어 본 후, 그 등기부상의 대표자를 대표이사로 표기한 후 명도소송을 하시면 됩니다. 실제로 남편인 ‘을’이 대표라고 하더라도 그것이 중요한 것은 아닙니다.

다만, 혹시 법인을 상대로 한 소송에서 승소한 후에, 집행을 하려고 보니, ‘갑’ ‘을’등 개인들이 자신들의 고유의 점유권을 주장하는 경우가 있을 수 있으니, 나중에 그러한 경우를 방지하기 위해 관련자 모두를 상대로 소장을 내는 것이 필요할 수도 있습니다.

따라서 피고를 「1. (주)**식품, 2. 을 3. 갑」으로 특정하여 소송을 하셨다가 나중에 피고측 답변서에서 ‘을’과 ‘갑’이 점유자가 아니라고 주장하는 경우 일부소취하를 해 주는 방법이 안전할 것입니다.

또한, 임차인의 임차보증채무에 대하여 연대보증을 한 사람이 있다면, 그 사람도 책임을 손해배상책임을 져야 하기 때문에 그 경우 차임청구에 있어서는 ‘병’도 피고로 넣어 연대책임을 물을 수 있습니다.

한편, 법인이 상호변경을 했다고 하셨는데, 법인이 단순히 상호만 변경한 것이라면, 이는 동일성을 유지하면서 상호만 변경된 것이므로 상호변경된 법인을 상대로 소송을 하시면 됩니다.