질문: 상가임대차계약만료시 임대인의 경제사정이 좋지 않아서 임차인에게 임대보증금을 주지 못할 경우, 임차인이 임차보증금을 받지 않고 건물을 비워주고 나갈 때 임차보증금을 보전할 수 있는 방법이 있는 지?

임차권등기명령제도 이용해 보전 가능

답변: 이와 같은 경우 임차인의 임대보증금을 보호하기 위해 상가 임대차 보호법은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에는 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조,소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날 부터제3자에 대하여 효력이 생긴다"라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항은 "제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자,그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다."라고 규정하고 있으며,같은법 제6조는 "임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의소재지를 관할 하는 지방법원,지방법원지원 또는시,군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제5조제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다.다만,임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며,임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

그리고 임차권등기명령의집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다.)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다."라고 규정하고 있습니다.

따라서 임대차계약이 종료되었으나 임대인의 사정으로 임차보증금을 돌려받지 못한 채 임차인이 사업장을 옮기는 등으로 건물을 비워주고자 할 사정이 있는 경우에는 상가건물임대차보호법상 임차권등기명령제도를 이용하여 임차보증금을 확보해두는 방법이 있을 것입니다.

이와 같은 '임차권등기명령제도'란 임대차기간이 종료되었으나 임차보증금을 반환받지 못한 채 사업장을 이전하거나 폐업신고 등을 하는 경우 상가건물임차인이 당해 건물 소재지 관할 법원에 임차권등기를 해 둠으로써 임차건물의 경매시 이미 취득한 대항력이나 우선변제권의 효력을 주장할 수 잇는 제도를 말하는 것입니다.

한편 임차권등기가 경료된 상가건물에 다른 새로운 임차인이 입점할 경우에도 그 새로운 임차인의 대항력과 우선변제권은 인정되지 않는 다 하겠습니다.

따라서 상가임차인이 임대차계약기간이 만료되어 점포를 비워 주더라고 임대인의 사정으로 받지 못한 임차보증금에 대하여는 "상가건물 임대차보호법"상 임차권등기명령제도를 이용함으로써, 위 임차건물이 경매될 경우에도 이미 확보한 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있을 것입니다.