질문:임차인이 인천 소재 상가를 임차하여 사용중 건물에 균열이 생기고, 곰팡이가 생겨서 임대인에게 수리를 요구하였으나 임대인이 수리를 해 주지 않고 있는 경우에 임차인이 취할 수 있는 권리는?

임대목적 달성할 수 없다면 계약해지 가능

답변:임대인이 임차인에게 임대를 주었다면 임대기간동안 임차인이 임대물을 임대목적에 따라 사용, 수익할 수 있도록 이에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담합니다.(민법 제 623조)

임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손 정도에 관하여 판례는 "임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠수 있는 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다."라고 하고 있습니다.

또한 이와 관련된 판례는 "임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선의무에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다."라고 하였습니다.(대법원 1994.12.9.선고94다34692,34708 판결)

또 판례는 "임대차계약에 있어서 목적물을 사용,수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용, 수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀사용,수익할 수 없을 경우에는임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용, 수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐이고, 그 전부의 지급을 거절 할 수는 없다."라고 하였습니다.(대법원 1997.4.25.선고 96다 44778판결)

따라서 위의 경우에 그 원인을 잘 살펴본 후 그 정도에 따라서 임대인의 수선의무불이행책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 결정하여야 할 것입니다.

만약 위 균열 등으로 인하여 계약목적을 달성할 수 없다면 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대인이 수선의무를 이행할 때까지 수선되지 않았기 때문에 사용, 수익 할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다고 할 것입니다.