질문:공유자 중 1명이 단독으로 공유부동산을 임대한 경우 다른 공유자가 피해를 배상받을 수 있는지. 

 
지분에 상응하는 만큼 임대료상당액을 반환해야

답변:갑과 을이 부동산에 관하여 각1/2지분을 소유하고 있는 데 그 중 갑이 공유자인 을의 동의 없이 단독으로 병에게 임대한 경우  부당이득 반환여부 및 부당이득의 범위는 부당이득과 관련하여 민법제 263조는 "공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.

또 부당이득의 내용에 관하여 민법제741조는 "법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다."라고 규정하고 있습니다.

부당이득 반환범위에 관하여, 같은 법 제748조는"선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존하는 한도에서 이익을 반환하고 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다"고 규정하고 있습니다.

 
한편 판례는 "토지의 공유는 각자의 지분비율에 따라 토지 전체를 사용,수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용,수익방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 일인이 특정부분을 배타적으로 점유, 사용하고 있다면, 그들은 비록 그 특정 부분의 면적이 자신들의 지분비율에 상당하는 면적 범위내라 할 지라도, 다른 공유자들중 지분은 있으나 사용, 수익은 전혀 하지 않는자에 대하여는 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다."라고 하였습니다.(대법원2001.12.11.선고 200다13948판결)

또 위 사안의 경우에 부당이득의 범위에 관한 판례는" 부동산의 공유자중 1인이 다른 공유자의 동의없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익중 자신의 지분을 초과하는 범위에 대하여는 법률상 원인없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 이 경우에 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 임대차로 인한 차임상당액이며 임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당하거나 차임에 보태지는 것이다."라고 하면서, 임대차에 보증금이 있는 경우 차임에 해당하는 이자 상당액의 계산에 있어서는 간주 임대료에 관한 세법의 규정을 그대로 적용 또는 준용할 수 없을 것이지만, 임대차기간이 1년이상인 경우에는 임대인의 특별한 재능이나 노력없더라도 시중은행의 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의한 금액정도는 당연히 취득할 수 있을 것이라는 이유로 세법규정과 같이 계약기간1년의 정기예금 이자율에 의하여 산정한 경우가 있습니다.(대법원1995.7.14.선고 94다15318판결)

따라서 위 경우 갑은 공유자인 을의 동의없이 공유부동산을 임대한 행위는 부당이득에 해당된다 할 것이고 이로 인한 부당이득의 반환범위로는 위 부동산의 임대료상당액이 된다 할 것입니다.