질문: 상가건물주인 저는 종전부터 다방으로 사용하던 건물을 乙에게 임대하면서 임대차계약이 종료되면 乙이 허가받은 다방의 영업허가명의를 저에게로 변경해주기로 하는 조건으로 계약을 체결하였습니다.

그런데 임차인 乙은 건물임대차기간이 만료된 후 임차보증금을 수령하면서 건물은 명도하였으나, 전혀 약정된 바가 없는 권리금을 요구하면서 다방의 영업허가명의를 저에게로 변경해주지 않고 있습니다. 그래서 저는 丙에게 위 건물을 다시 임대하였지만 丙은 다방영업을 하지 못하고 있습니다.

가. 이 경우 저는 乙에게 위 약정내용인 ‘다방영업허가명의 변경청구’를 민사소송으로 할 수 있는지요?

나. 저는 乙에게 어떻게 손해배상을 받을 수 있는지요?

영업허가명의변경청구 및 손해배상청구 가능

답변: 1. 민사상으로는 원칙적으로 약속은 지켜야 한다는 것이 기본원칙입니다. 따라서, 乙이 명의변경을 해 주기로 약속했다면 이는 이행되어야 할 것입니다.

하지만, 행정청이 관리하는 영업허가의 명의변경을 소로서 구할 수 있는지 여부가 문제되는데, 이와 유사한 다방영업허가명의변경을 민사상 소구(訴求)한 사안에서 대법원은 “식품위생법과 식품위생법시행규칙의 여러 관계규정을 종합하여 고려하면, 임차인이 임대인으로부터 종래 다방용도로 사용되어 왔던 임대인 소유인 건물의 지하부분을 임차함에 있어 임대차기간 중에 임차인 명의로 다방영업허가를 받아 다방업을 경영하되 임대차기간 만료시에는 그 허가명의를 임대인 명의로 변경하여 주기로 약정하고 다방영업허가를 받아 다방업을 영위하다가 임대차기간이 만료되어 임대인에게 건물부분을 명도한 경우, 이는 임차인이 그 영업을 양도한 때에 준한다고 봄이 상당하여 임대인이 다방의 영업자의 지위를 승계하는 경우라고 할 것이므로, 임차인은 임대인에게 다방영업허가명의의 변경절차를 이행할 의무가 있고, 임대인은 이를 소구할 수 있다.”라고 판시하여(대법원 1997. 4. 25. 선고 95다19591 판결) 이를 인정한 바 있습니다. 따라서 귀하는 을에게 영업허가명의변경을 청구할 수 있을 것입니다.

다만, 을이 약정하지도 않은 권리금을 조건부로 요구하고 있어서 문제가 될 수 있는데, 권리금지급이 위 계약의 조건이었다는 사실은 을이 주장하는 사유로서, 이는 을이 입증할 것인데, 그러한 약속을 하지 않은 이상 명의변경청구의 소에서 귀하가 승소하는데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

2. 한편, 다방건물의 임차인이 임대차 종료 시 반환키로 하고 영업허가명의도 넘겨받았으나 임대차 종료 후 건물만 명도하고 영업허가명의반환에 협력하지 아니한 경우의 손해는 그 인과관계가 있는 한 배상되어야 할 것이므로, 귀하는 을에게 손해배상청구도 할 수 있습니다.

다만, 그 입증책임에 관하여 판례는 “다방건물의 임차인이 임대차 종료시 반환키로 하고 영업허가명의도 넘겨받았으나 임대차종료 후 건물만 명도하고 영업허가명의반환에 협력하지 아니한 경우에 이미 건물부분을 임차인으로부터 인도받아 건물부분만을 타에 임대하는 것이 가능하게 된 임대인으로서는 위 다방영업허가권명의를 반환받지 못함으로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 건물부분을 임대함에 있어 다방영업허가명의까지 임차인 명의로 변경하여 주는 경우에 받을 수 있는 임대료가 다방영업허가명의의 변경 없이 건물부분만을 임대하는 경우에 받을 수 있는 임대료보다 얼마나 다액인지, 그 차액을 입증하여야 한다.”라고 판시한 바 있습니다.(대법원 1994. 5. 13. 선고 93다45831 판결) 따라서 손해배상을 주장하는 귀하가 그 손해발생여부 및 그 손해의 정도에 대하여 입증하여야 할 것입니다.

또한, 대법원은 위 재판에서 “임차인이 임대인에게 건물부분을 명도 하였으나 다방영업허가명의변경채무를 불이행한 경우, 그로 인한 임대인의 손해액에 관한 주장.입증이 불충분하다 하더라도 그 이유만으로 임대인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라, 건물부분이 다방 이외의 다른 용도로 사용될 수 있는지 여부, 다른 용도로 사용될 수 있다면 건물부분을 임대함에 있어 다방영업허가명의까지 임차인 명의로 변경하여 주는 경우에 받을 수 있는 차임이 영업허가명의의 변경 없이 건물부분만을 임대하는 경우에 받을 수 있는 차임보다 다액인지, 그 차액은 얼마인지 등 그 손해액에 관하여 적극적으로 석명권을 행사하고 입증을 촉구하여 이를 밝혀야 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 95다19591 판결).

따라서 위 사안에서 귀하는 乙을 상대로 다방허가명의변경절차이행을 민사소송을 청구해 볼 수 있을 것이며, 乙이 다방영업허가명의를 변경해주지 않음으로 인하여 귀하가 입은 손해에 관하여는 위 대법원 판례의 기준에 의하여 손해배상을 받을 수 있을 것입니다.