질문:부동산 상가 권리금 문제 입니다. 저는 A 공인중개사에게 상가임차의뢰를 하였지만 A 공인중개사는 인근구역 내에 있는 B 공인중개사에게 제가 찾고 있는 상가가 있냐고 연락을 하였고, B 공인중개사가 적당한 상가가 있다고 소개해 주었습니다.

제가 계약한 상가의 임대인은 개인(C)이고 그 당시 임차인은 법인(D)이었습니다. 당시 임차인이 법인인 관계로 그 법인은 수임인(B 공인중개사)을 내세워 상가 계약을 진행하라고 했습니다.

그래서 2011. 3. 10. 상가계약을 하고 권리금의 10%를 우선 지급하였습니다. 그 권리금 지급에 대한 영수증은 A 공인중개사가 발행해주었습니다. 저희는 위임사실을 증명할 수 있는 서류를 요청(잔금 지급일인 3. 15.)하였고, 그 수임인인 B 공인중개사를 3. 19. 만났습니다.

그런데 문제는 법인인감증명서(사본, 법인인감날인)와 위임장(사용인감날인)을 가지고 왔습니다. 그래서 저는 사용인감계를 재차 요구하였고 그 위임자는 사용인감계를 준비해준다고 하였고, 권리양수양도계약서에 특약사항으로 사용인감계 원본을 제가 획득할때 잔금을 지급하고 계약은 완료된다고 특약사항으로 넣어뒀습니다.

다시 3. 21. 수임인에게 전화가 왔는데 그 서류를 준비해줄 수가 없다고 하고서는 자기가 더 이상의 방도가 없다고 하면서 그 이후로는 연락이 없었습니다.

그래서 저는 A 공인중개사에 전화 및 방문을 통해 더 이상의 일에 대한 진척이 없으니 제가 직접 접촉을 시도하겠다고 이야기를 하고 제가 지불한 권리금 10%에 대해서 반환을 요청하였습니다. 이유는 사용인감계가 없으면 적법한 위임관계가 성립이 되지 않기 때문입니다. 그

래서 10일이 지난 3. 31. 저는 현재의 임차인인 법인(회사)에 직접 찾아가서 권리양수양도에 관한 계약을 완료하고 재차 A 공인중개사에 가서 권리금 10% 반환을 요청하였고 또한 A 공인중개사에서는 B 공인중개사에게 전화를 해서 받아주겠다고 했습니다.

그런데 수임인인 B 공인중개사는 “그 10%에 대한 금액을 돌려줄 수 없다”고 하네요. 이럴 경우 어떻게 대응을 해야 되는 것인지요. 그 위임을 받은 사람은 10일이 지나도록 연락도 없었으며 자신은 더 이상 방도가 없다고 해서 제가 직접 A 공인중개사에 이야기를 하고 직접 접촉을 해서 마무리를 지었습니다. 제가 적법하게 그 10%에 대한 금액을 받을 수 있는 것인지요?

수수료인지 권리금계약금 인지 명목에 따라 달라

답변:먼저 임대차계약은 임차인과 임대인(C)과 하는 것이기 때문에 원칙적으로 전임차인인 D법인은 임대차계약과 무관합니다. 다만, 권리금에 대해서는 D법인이 권리가 있고, 권리금을 주기로 약정을 하셨다면 D법인의 위임여부를 확실히 따질 필요가 있을 것입니다.
 

원칙적으로 상법과 공인중개업법에 따르면 부동산중개업의 경우, 부동산중개업자가 계약의 체결을 중개한 뒤 결약서(각 당사자의 성명 또는 상호, 계약 년월일과 그 내용이 기재된 서면)를 작성하여 계약의 양 당사자에게 교부하여야 중개수수료를 청구할 수 있습니다. (상법 100조)

귀하의 경우에는 부동산중개업자가 계약상대방인 법인을 대리하여 귀하와 계약을 체결하였습니다. 설명하신 사실관계만으로는 A공인중개사한테 지급한 금액이 계약의 성립을 증명하기 위한 계약금 명목으로 지급한 것인지, 중개수수료 명목으로 지급한 것인지 명확하지 않기에 귀하께서 지급한 권리금의 10% 금액이 무엇을 목적으로 지급된 것인지에 따라 권리주장의 방향이 약간 달라지므로 경우의 수를 나누어 설명드리겠습니다.

1. 먼저, 계약금 명목으로 지급한 것이고 그 금원은 법인에게 지급되어야 할 금원인데 B공인중개사가 대리하여 계약하는 것이라면, 귀하입장에서는 그 권리금만은 법인계좌로 직접 입금하시는 것이 안전할 것입니다.

그런데 B공인중개사가 만약 자신의 계좌로 입금을 해 달라고 요구하는 경우, 귀하로서는 B공인중개사의 권한위임여부를 입증할 수 있는 자료를 요구할 수 있고, 만약 그 요구를 응하지 않을 경우 귀하는 계약해제를 할 수 있을 것입니다. 일종의 채권자지체가 되기 때문입니다. 

그와 같은 경우 귀하와 법인과의 계약이 유효하게 체결된 것이 아님을 입증한 뒤, A 공인중개사에게 계약에 기하여 받은 금원을 반환하라고 주장할 수 있습니다.

그럴 경우 사건의 쟁점은 부동산중개업자 B가 법인을 대리해서 계약할 수 있는 권한이 있는지 여부이며, 만약 대리할 권한이 없다면 무권대리행위로서 계약은 무효에 해당하여 지급한 금원은 당연히 돌려 받을 수 있습니다.

반면, 만약 대리권이 있다고 가정할 경우에, 법인을 대리하여 부동산중개업자가 귀하와 계약을 하는 경우 법인인감을 쓸 경우에는 법인인감증명서를, 사용인감을 사용할 경우에는 사용인감계를 제출하여야 합니다. 그

런데 B공인중개사가 자신의 대리권한을 입증하지도 못하면서 돈만 달라고 하는 경우에는 채권자지체가 되어, 귀하는 계약해제 및 손해배상청구를 할 수 있을 것입니다.

 
한편, 귀하의 경우에는 계약서에 특약사항으로 사용인감계 원본을 획득할 때에 잔금을 지급하고 계약은 완료된다고 정하였다고 하셨는데, 이는 그러한 합의 내용을 해제조건으로 계약한 것으로 볼 수 있습니다. (민법 147조 2항) 해제조건이란 조건으로 정한 사실이 발생하면 그때부터 계약의 효력이 없는 것으로 하겠다는 효과를 갖는 합의 입니다.

 
즉, 사용인감계 원본을 제출하지 않을 경우 계약의 효력을 잃게 된다는 조건을 건 계약이라는 점을 주장할 수 있습니다. 따라서 B 공인중개사가 3월21일에 서류를 준비해줄 수 없다고 전화로 통지한 때에 본 계약은 해제조건의 성취로 효력을 잃게 되어 귀하와 부동산중개업자간에 체결한 계약은 효력을 잃게 되는 것입니다.

결국 부동산중개업자는 받은 금원(계약금으로 볼 경우)을 보유할 계약에 기한 권리가 없게 되고 귀하께 반환해야 합니다.

2. 한편, 그 권리금10% 상당액을 중개수수료 명목으로 주신 것이라면 중개사무를 모두 처리하여 종결지었는지 여부가 중요합니다. 따라서, 부동산중개업자가 법인과 귀하 간의 계약을 유효하게 성립시킨 후 결약서를 작성하여 교부한 사실이 없음을 주장하여 금원의 반환을 청구하는 방향으로 가야할 것입니다. (공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 32조 제1항)

우선 결약서를 교부 받았는지 여부를 확인하시고(상법 100조), 만약 교부받지 않았다면 중개업자가 중개행위를 아직 완료한 것이 아니므로 수수료를 청구할 권리가 없습니다.

결약서를 교부받은 상태라면 이 경우에도 역시나, 앞서 언급한 것과 같이 계약이 사용인감계의 미비로 유효하지 않음을 주장하여 결약서의 작성이 있더라도 유효한 계약의 성립이 없음을 주장하여 중개업자가 중개수수료를 받을 권리가 없다고 주장할 수 있을 것입니다.