질문: 저는 신규 아파트를 분양받은 사람입니다.
 

1. 최상층을 분양받은 저는 팜플렛의 도면만으로는 다락방 위치가 확인되지 않았고, 명시가 되어 있지 않아, 계약당시 모델하우스 도우미, 분양회사계약서담당자, 계약후 평형확장시 계약서 재작성 담당자등에게 여러 차례 여쭈어 보게 되었는데, 세 분 모두 “다락방 계단은 안방문밖에서 거실 벽을 따라 위치될 것이다”라고 하였습니다.

그런데, 입주를 앞두고 최근 사전 점검을 하기 위해 가 보니, 당초 약속한 것과는 달리 다락방 계단이 안방안으로 들어와 있는 것이었습니다.

하지만, 처음부터 이런 특이한 구조를 수분양자에게 명시 하지 않은 것은 시행사의 잘못이며 수분양자를 속인 사기라고 생각됩니다.

기준층과 달리 최상층은 분양가도 비싼데, 현재의 구조는 다락방이 없는 것 보다 못한 상황으로 안방을 통해야만 드나들 있는 복층방을 성년이 된 자녀들에게 사용하라고 할 수 있겠습니까? 또한 가족간에도 사생활이 있는데 그런 곳에서 부부생활이 가능하겠습니까? 

2. 또한 다른 평과 달리 저희 집은 다락방에서 테라스로 나가는 곳에 방화문이 아닌 발코니창으로 되어있습니다. 계약시 “다락방에는 방화문과 동체감지센스를 부착하여 안전에 그다지 신경 안써도 된다”고 하였는데 이 또한 저희를 속였습니다.

분양사에 물어보니 “방화문을 도저히 낼 수 없는 구조라 발코니 창으로 만들었다”고 합니다. 정말 기가 막힙니다. 테라스로 나가면 옆집 테라스가 다 보이도록 안전망하나로 집을 구분해 놓아 옥상을 통해 침입하는 절도범등에 대한 대책이 너무 부실합니다.

그로 인하여, 오른쪽으로는 옆집 테라스가 안전망 하나로 구분되어 있어 두 집 모두 사생활 보장을 받지 못하고 있고, 왼쪽으로는 옥상인데 담장이 너무 낮아 그냥 넘나들 수 있게 되어 있습니다.
 

3. 또한 공사도 예정기간까지 마쳐지지 못해 약속한 날짜까지 입주가 불가능한 상황인데, 도배,타일 공사가 덜된 상태에서 도저히 입주는 불가능한 상태로 입주예정일보다 10여일 늦게 입주가 가능한 상황이기도 합니다.

4. 문제는 시행사측에서 “분양잔금을 미리 완납하면 혜택(분양 잔금의 7% 할인,입주축하 상품권 제공)을 준다”고 권유하여, 저희는 이미 분양잔금을 완납하고 중도금 대출을 주택담보대출로 전환한 상태라는 점입니다.

이에 저희가 시행사를 상대로 치명적 구조결함(안방복층)으로 인한 재산가치의 하락과 내부공사 지연으로 인한 입주일 연기등에 따른 손해배상 청구가 가능할런지요? 그리고 소송을 하기위해 필요한 서류 및 소송절차도 궁금합니다.

하자보수.손해배상청구가 가능할 듯

답변: 1. 분양계약시 설명한 것과 다른 시공에 대하여

위 안방복층구조가 계약서 내용과 다르게 완성된 경우라면 이는 목적물의 하자로 수분양자는 분양회사를 상대로 하자담보책임을 물을 수 있습니다.(민법 제 667조 이하)

다만 만약, 그 하자가 중요하지 않고 과다한 비용을 요하는 경우에는 하자보수가 아니라 대금감액이나 손해배상을 청구할 수 밖에 없을 것입니다.

하자보수청구가 가능한 경우에도 하자보수에 갈음하거나 또는 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수도 있으며 이는 모두 무과실 책임입니다.

마찬가지로, 방화문이 아닌 발코니창으로 된 부분에 대해서도 계약시 원래 약속했던 설계와는 다른 시공이 되어 있다면, 역시 하자보수 또는 대금감액 및 손해배상청구를 할 수 있을 것입니다.

또한, 담장이 안전도를 위협할 만큼 낮은 경우 등에도 설계도와 다르거나 또는 목적물을 용법에 맞게 사용하지 못할 정도의 하자라고 인정되는 경우 하자보수를 청구할 수 있습니다.

더 나아가 만약, 그 하자의 정도가 목적물을 도저히 사용하지 못할 정도로 중대한 경우라면, 계약을 해제하고 매매대금전액의 반환은 물론 손해배상청구도 할 수 있을 것입니다. 하지만, 올리신 내용만으로는 그 하자의 정도가 하자보수청구수준을 넘어 계약해제까지 할 수 있을 정도에는 미치지 못할 수도 있어 보입니다.

2. 입주지연에 대한 손해배상에 대하여

입주가 지연됨으로 인한 손해배상청구는 당연히 청구할 수 있습니다. 다만, 그 손해배상의 범위가 문제인데, 원칙적으로 통상손해에 대해서만 전액배상청구할 수 있을 뿐이며, 확대손해까지 배상받는 것은 쉽지 않습니다.

왜냐하면, 확대손해의 경우에는 귀하에게 특별한 사정이 있었음을 상대방인 분양회사가 알았거나 알 수 있었을 경우에만 손해배상청구가 가능하기 때문입니다.

구체적으로 계약서에 지연손해금이 명시되어 있다면 그 상당액 만큼 청구할 수 있으며, 약정이 없다면 민법의 법정이율이 적용될 것인데, 이는 위 하자보수 청구등과 병합청구가 가능합니다.
 

3. 입증문제에 대하여

문제는 입증에 관한 것인데, 입증시 가장 중요한 증거는 분양계약서와 팜플렛, 설계도등이 될 것입니다. 그러한 서류에 의할 때, 분양사가 객관적으로 약속한 것과 다른 내용의 시공을 한 것이 분명하다면 귀하는 승소가 가능할 것입니다.

그런데, 만약, 그와 같은 객관적 자료만으로는 ‘과연, 분양업자가 그와 같은 약속을 했는지’가 불분명한 경우가 문제입니다. 분양당시 그와 같은 약속을 했는지에 대한 입증이 쉽지 않기 때문입니다.

그와 같은 분쟁을 사전에 예방하기 위하여, 불분명한 부분에 대해서 계약시 분양계약서의 특약사항란에 특별히 기재하여 두는 것이 필요한 것입니다.
 

하지만, 만약, 특약사항을 적어두지 않았다면, 그러한 약속을 했던 분양회사의 담당자들과 대화를 하여 사실확인서를 받거나, 녹취를 하는 것도 방법이 될 수 있을 것입니다.

4. 준비할 서류에 대하여

계약시 분양회사로부터 계약시 받았던 팜플렛, 분양계약서를 챙기고, 구청등에 정보공개청구를 하여 건물설계도, 건축허가서등도 확보할 필요가 있을 것이며, 귀하와 비슷한 설명을 들었던 다른 피해자들을 찾아 사실확인서를 받아 두시면 도움이 될 것입니다.

또한, 분쟁의 쟁점을 미리 정리시킨다는 취지에서 하자이행을 청구하는 내용증명을 미리 보내실 필요가 있을 것입니다.

소제기와 관련해서는 법원에 민사소송등인지법과 인지규칙이 정하는 바에 따라 소정의 인지를 첨부하여 송달료와 함께 소장을 제출하시면 됩니다.