질의: 임대인이 임차인에게 월세로 아파트 1채를 임대 하였는 데 임차인이 3회 임차료를 내지 않고 아파트 문을 잠그고 집을 나간후 연락을 하지 않았을 때 임대인이 아파트를 명도 받을 수 있는 방법은 있는 지요.

임차인 행불때는 명도소송제기해 법적 처리

답변: 민법은 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지 할 수 있다고 하였습니다.(민법 제640조)

따라서 위 사안과 같이 아파트의 임대차계약에 있어서 임차인이 행방불명 등의 이유로 3개월분의 임차료를 내지 않는 경우 임대인은 임차인과의 임대계약을 해지할 수 있습니다.

그리고 임차인은 임차보증금이 남아 있다는 이유로 임차료의 지급을 거절하거나 그 임차료의 연체에 따른 채무불이행의 책임을 면할 수 없습니다.(민법 제 640조, 대법원 1994.9.9.94 다 4417)

그리고 위 경우에 계약의 해지는 일반적인 계약의 해지와 달리 임차인에 대한 이행의 최고 절차가 필요없으므로 주택의 임차인이 두 달 분에 해당하는 임차료를 내지 않는 이상 계약해지의 요건이 되며(대법원 1977.6.28.77다 402) 임대인은 연체된 월세부분을 입증하여 임차인을 상대로 한 가옥명도소송을 제기 할 수 있습니다.

그런데 임차인이 행방불명된 때에는 민사소송법에 의한 공시송달 방법을 이용하여 임차인의 최후주소지 또는 부동산소재지의 관할법원에 가옥명도소송을 제기하여야 하며 공시송달의 효력은 공시송달의 사유가 법원게시판에 게시 된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 생긴다.(민사소송법 제 194조 내지 제 196조),

이와 같이 공시송달에 의한 가옥명도청구소송에서 승소하게 되면 가옥명도절차를 법원 집행관에게 위임하여 임차인의 가재도구를 적당한 곳에 적재하여 보관하고 있다가 상대방에게 보관비용을 청구하던지 임차인소유의 물건을 법원 공탁소에 보관할 수도 있습니다.(민법 제487조, 제488조, 대법원 1962.10.11.62다 496)

공탁방법을 이용한 경우 임차인이 물건이 공탁에 적당하지 않거나, 멸실 훼손 될 염려가 있거나,공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나, 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수 있습니다.(민법 제490조)

<문병호 변호사 주요 약력>

▶서울대학교.서울대 대학원 졸업
▶인천노동법률사무소 대표
▶민주사회를 위한 변호사모임 사법위원장
▶제 17대 국회의원
▶열린우리당 원내부대표.제5정책조정위원장
▶인하대 법학대학 겸임교수
▶민주당 인천시당위원장(現)
▶법무법인 위민 대표변호사(現)